律师可以协助你解决再建不可物件的许可问题吗？

再建不可土地或房产是什么？

再建不可土地或房产是指因建筑基準法或城市规划法的限制（例如未满足接道义务、用途区域限制等），在拆除现有建筑物后无法新建建筑的土地或房产。这类房产通常价格较低，因此作为投资对象受到关注，但风险较高。

再建不可土地或房产可以购买吗？

可以购买。日本对个人或法人（包括外国人）购买再建不可土地或房产没有法律限制。但需注意以下几点：

- 价格低的原因：因无法重建，市场价值低，投资风险高。

- 使用限制：通常只能修缮现有建筑继续使用，或将土地用于停车场等非建筑用途。

- 未来风险：虽然法律或周边环境变化可能使重建成为可能，但可能性较低且不确定。

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通过日本律师可以取得重建许可吗？

取得重建许可是可能的，但难度非常高。以下是详细说明：

1. 取得重建许可的条件：

   - 再建不可的主要原因是违反建筑基準法第43条的“接道义务”（地块需与宽度4米以上的公共道路至少接壤2米）。

   - 要获得许可，需与邻地所有人协商（例如购买或租赁邻地部分），或向地方政府的建筑审查会申请“特例许可”。

   - 特例许可的审查考虑对周边环境的影响及公共安全性，门槛较高。

2. 律师的角色：

   - 律师或司法书士可协助与邻地所有人协商、准备文件及向地方政府提交申请。

   - 但许可的成败更多取决于房产的区位条件及地方政府的判断，而非律师的能力。

3. 许可取得成功率：

   - 具体数据未公开，但业内普遍认为成功率约为10%（因房产情况及地方政府而异，有的说可以达到30%）。

   - 成功率取决于能否获得邻地所有人的配合，或是否符合特例许可标准（例如周边居民同意、公共性证明）。

重建许可的取得程序

取得重建许可需以下步骤：

1. 房产调查：

   - 律师或房地产专业人士（宅地建物取引士）调查房产的法律限制（接道情况、用途区域、建筑基準法违规情况）。

   - 查阅登記簿謄本或城市规划图，明确再建不可的具体原因。

2. 邻地协商：

   - 为满足接道义务，与邻地所有人协商购买或租赁土地。

   - 律师协助起草合同及协商。

3. 特例许可申请：

   - 依据建筑基準法第43条附则向地方政府的建筑审查会申请“特例许可”。

   - 所需文件：建筑计划书、周边居民同意书、地块现状图等。

   - 申请需详细说明并证明对周边环境影响较小。

4. 审查及结果：

   - 审查时间因地方政府而异，通常为数周至数月。

   - 若获批即可重建，但可能附带条件（例如建筑规模限制）。

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注意事项

- 成本：律师费、邻地协商费、申请费等，若未能获批，这些费用可能打水漂。

- 风险：若无法获批，房产使用受限，投资目的需提前规划退出策略。

- 专业协助：联合律师、建筑师及房地产顾问可提高许可成功率。

结论

再建不可土地或房产可以购买，但取得重建许可难度高，成功率较低（10%）。律师可协助办理手续，但许可结果主要取决于房产条件及地方政府判断。购买前建议咨询专业人士（律师、司法书士、建筑师），充分调查房产的法律限制及风险。