🇯🇵 日本买房，用个人名义好，还是公司名义好？

很多在日本生活的华人都会考虑买房，无论是为了自住，还是为了投资出租。

但在正式购买之前，一个非常关键的问题是：到底应该用个人名义买，还是用公司名义买？

两种方式差别很大，税金、贷款、未来出售、继承都受到影响。下面我们详细分析。

🏠 一、自住用途（自己居住的房产）

✅ 个人名义更有利

主要优点：

1. 可以享受「住房贷款减税」（住宅ローン控除）

   
   

   → 个人名义购买并贷款可享最长13年的所得税抵扣。

   
   

   → 公司名义购买则不能享受此优惠。

2. 固定资产税减免

   
   

   → 新建住宅前3年（或5年）可以享受固定资产税的减半优惠。

   
   

   → 公司名义则往往不符合条件。

3. 继承手续简单

   
   

   → 个人名义的房产在继承时程序清晰，评估额一般低于市场价，有利于节税。

   
   

主要缺点：

• 收入不高时贷款额度有限；

• 债务风险由个人直接承担。

👉 结论：自住房建议使用个人名义购买。

🏢 二、投资用途（出租、转卖等）

✅ 公司名义更有利

主要优点：

1. 税务上更划算

   
   

   → 建筑折旧费、贷款利息、修缮费、管理费等都可以作为“经费”扣除。

   
   

   → 对高收入者或多房投资者特别有利。

2. 可以分散收入

   
   

   → 家人可作为董事领取薪水，实现“家庭整体节税”。

3. 资产传承更灵活

   
   

   → 将来只需转让公司股份即可继承，手续简单，税负也可能更低。

4. 银行融资更灵活

   
   

   → 若计划经营多处出租房，银行往往更愿意给公司事业贷款。

主要缺点：

• 成本较高：公司设立费约20～30万日元，每年还要支付税务申报费用。

• 贷款条件严格：利率高（2～3%左右），期限短（10～20年）。

• 卖出时税负较高：公司卖出所得要缴法人税（约23～30%）。

  
  

👉 结论：若为投资或长期经营出租，建议用公司名义。

📊 三、对比总结

1. 税金方面

• 自住房：个人名义可享住房贷款减税、固定资产税减免。

• 投资房：公司名义可通过经费抵扣实现节税。

2. 贷款方面

• 个人名义贷款利率较低（约1%），期限可长达35年。

• 公司名义为事业贷款，利率较高（2～3%），期限短。

3. 成本方面

• 个人名义成本低，仅需缴不动产相关税。

• 公司名义每年需支付税理士费用、会计申报费用等。

4. 继承方面

• 个人名义：继承手续简单。

• 公司名义：通过股份继承，但手续稍复杂。

5. 适合人群

• 个人名义：自住房、少量出租。

• 公司名义：多套房、计划长期投资经营者。

💡 四、实际建议

• 自住房 → 用个人名义最划算。

• 投资房产（1～2套） → 若年收入较低或不打算扩张，也可个人名义。

• 计划长期经营、持有多套房产 → 可考虑设立公司（株式会社、合同会社）。

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✍️ 五、总结要点

自住房：个人名义购买更有利

• 可以享受住房贷款减税

• 固定资产税减免

• 税负轻、手续简单

投资房产：公司名义购买更有利

• 可节税、可分散收入

• 便于经营与继承

• 但成本较高、贷款条件较严