日本都市规划法下的“开发许可”

在日本，土地开发受都市规划法（Urban Planning Act）的严格规范，尤其是在进行土地的区划、形状或性质的变更，以用于建造建筑物或特定构筑物（即开发行为）时，需要获得相应的开发许可。根据土地所在区域的性质，许可的条件和要求也有显著差异。本文将详细阐述在市街化调整区域和市街化区域内的开发许可制度。

市街化调整区域的开发许可

市街化调整区域是为了抑制城市无序扩张、促进有计划的城市建设而指定的区域。因此，原则上该区域的开发行为和建筑行为受到严格限制。

详细规定

• 区域特征: 市街化调整区域旨在防止城市蔓延，保持现有自然环境或农业用地，因此对开发活动有严格的限制。

• 开发行为的定义: 根据都市规划法第4条第12款，开发行为是指“主要为建造建筑物或特定构筑物而改变土地的区划、形状或性质的行为”。具体包括土地平整、道路建设、填土或挖土等。

• 许可的必要性: 在市街化调整区域，无论开发规模大小（1平方米以上），原则上都需要获得都道府县知事（或指定城市的市长）的许可。这与市街化区域（通常1000平方米以上才需要许可）或非线引区域（通常3000平方米以上才需要许可）有所不同，显示了其严格的管制。

• 许可标准: 获得开发许可需同时满足以下两个标准：

  1. 技术标准（都市规划法第33条）: 确保开发所需的道路、公园、给排水设施等基础设施完备，并采取防灾措施。

  2. 选址标准（都市规划法第34条）: 这是市街化调整区域特有的标准，允许以下特殊开发行为：

     • 满足周边居民日常生活所需的小型店铺或设施（例如，50平方米以下的小型店铺）。

     • 公益性质的建筑物（例如，学校、医疗设施）。

     • 农林渔业用建筑物或相关从业人员的住宅。

     • 难以在市街化区域选址的建筑物（例如，危险品储存设施）。

     • 符合地区规划或集落地区规划的建筑物。

     • 其他符合条例规定的区域或用途（例如，50户连片居住区内的开发）。

• 无需许可的情况: 以下情况的开发行为无需许可：

  • 农林渔业者住宅或农林渔业用建筑物（如畜舍、温室）的开发。

  • 公益性质设施（如铁路设施、公民馆）的开发。

  • 伴随都市规划事业或土地区划整理事业等特定事业的开发行为。

• 申请流程: 通常需要事先与地方政府进行咨询，提交咨询书及相关文件（地图、登记事项证明书等）。规模较大（例如5000平方米以上）的开发可能需要开发审查会的审查。获得许可后，方可进行土木工程、竣工检查，并最终进行建筑确认申请。

• 注意事项: 市街化调整区域的开发审查非常严格，特别是在环境保护和抑制城市化的背景下。农业振兴区域等特定区域可能面临更严格的限制。建议在推进具体计划前，务必咨询地方政府相关部门或房地产专家。

市街化区域的开发许可

市街化区域是都市规划法指定为积极推进城市建设的区域，旨在促进住宅、商业设施、工业设施等的建设。因此，与市街化调整区域相比，该区域的开发行为受到的限制相对宽松。

详细规定

• 区域特征: 市街化区域是城市规划中被积极规划为城市建设发展的区域，鼓励各类建筑的建设。

• 开发行为的定义: 定义与市街化调整区域相同，指“主要为建造建筑物或特定构筑物而改变土地的区划、形状或性质的行为”，包括土地平整、道路新建、填土或挖土等。

• 开发许可的适用范围: 在市街化区域，原则上以下规模的开发行为需要许可：

  • 1000平方米以上的土地开发行为。但部分地方政府可能通过条例将此门槛降低至500平方米甚至更小。

  • 例如：大型宅地开发、伴随商业设施或工厂建设的土地平整等。

• 许可标准: 获得开发许可主要需满足都市规划法第33条规定的技术标准：

  • 基础设施建设: 确保道路、公园、给排水设施、电力和燃气供应设施等的完备。

  • 防灾措施: 通过修建挡土墙、排水设施等防止山体滑坡等灾害。

  • 环境考量: 采取措施将对周边环境的影响降至最低。

  • 与市街化调整区域不同，市街化区域不适用严格的选址标准（都市规划法第34条），主要审查点在于技术标准的遵守情况。

• 无需许可的情况: 以下情况的开发行为无需许可：

  • 1000平方米以下的小型开发行为（根据地方政府条例可能有所不同）。

  • 农林渔业用建筑物（如畜舍、温室）的开发行为。

  • 公益性质设施（如铁路、公民馆）的开发行为。

  • 伴随都市规划事业或土地区划整理事业的开发行为。

• 申请流程:

  1. 事前咨询: 向地方政府的都市规划课或开发指导课咨询，确认所需文件（计划概要书、图纸、登记事项证明书等）。

  2. 提交申请书: 提交开发许可申请书。根据需要，可能还需进行环境影响评估或交通影响评估。

  3. 审查: 进行技术标准审查。规模较大（例如5000平方米以上）的项目可能需要开发审查会的审议。

  4. 许可与施工: 获得许可后，方可进行土木工程，竣工后进行检查。之后，可进入建筑确认申请阶段。

• 注意事项:

  • 尽管市街化区域的开发相对自由，但仍需注意用途区域（如住宅专用区、商业区）对建筑物用途的限制，以及地方政府条例规定的其他限制（如高度区域、防火区域）。

  • 大规模开发可能需要额外考虑对周边交通和环境的影响，并进行相应的调查和协调。

  • 建议在计划开始前，务必向地方政府窗口确认，并在必要时咨询专业人士（房地产经纪人或建筑师）。

结论

在日本，无论是市街化调整区域还是市街化区域，土地开发行为都受到都市规划法的严格规范。前者旨在抑制城市化，对开发行为施加严格的技术标准和选址标准；后者则旨在推进城市建设，主要侧重于技术标准的遵守。由于具体的标准和程序可能因地方政府而异，在推进任何土地开发计划之前，强烈建议您务必与相关地方政府的都市规划部门或开发指导部门进行详细咨询。