在日本购房后长期不管不问的风险及防范措施

在日本购房，对于很多海外投资者或海外居住的外国人来说，如果买了房子或土地长期不管不问、不居住、不缴费、不维护，可能面临意想不到的法律和财务风险。本文将详细梳理这些风险，并提供切实可行的防范措施。

1. 物业费和税务风险

（1）公寓管理费与修缮积立金

如果购买的是公寓（マンション）：

• 长期不缴纳管理费或修缮积立金，物业公司会发催告通知。

• 不缴纳可能被起诉追讨，法院判决后仍不支付，可能会被强制执行，包括银行账户冻结或拍卖房产。

（2）固定资产税

日本对不动产税务严格：

• 不缴纳固定资产税，滞纳金会不断累加。

• 税务局可采取强制征收措施，包括查封并拍卖房产。

  
  

⚠️ 提示： 即使只是空置房，也必须每年缴纳税费，否则可能丧失资产控制权。

2. 房屋荒废与行政干预

如果房屋长期无人管理：

• 可能倒塌、杂草丛生、害虫滋生，引发邻里投诉。

• 根据《空家等对策特別措置法》，市区町村可认定为“特定空屋”，并发出管理或拆除命令。

• 不执行命令，行政可代为处理（代执行），相关费用最终由房主承担。

  
  

⚠️ 风险： 空置房不仅价值下降，还可能因危害公共安全而被行政机关强制处理。

3. 时效取得与地役权风险

（1）时效取得（取得时效）

• 日本民法规定，占有土地或房屋连续 20 年（善意占有 10 年）且无人主张权利，占有人可能合法取得所有权。

• 如果长期无人管理，邻居或他人长期居住、修缮或缴费，20 年后可能通过法院取得产权。

（2）地役权与道路使用

• 邻居长期使用你的土地通行，20 年后可取得通行地役权，你不能再随意禁止。

• 若土地长期被当作通路，行政可能认定为“既成道路”，部分土地可能失去自由使用权。

  
  

⚠️ 风险： 即使你名义上是所有者，长期放任也可能导致部分土地丧失使用权。

4. 所有者不明土地与法院管理

如果房主长期不在日本或无人管理：

• 法院可应利害关系人请求，指定不在者财产管理人代为管理房产，包括缴费、出租或修缮。

• 管理费用由资产收益或将来房主承担。

• 行政机关也可对危险建筑或荒废土地发出管理命令，并进行代执行。

  
  

⚠️ 风险： 房产失去完全控制权，管理费用可能高昂，影响未来出售或出租。

5. 防范措施

为了避免上述风险，购房后即使不居住，也应采取以下措施：

1. 定期检查房产

   • 每年或每两年实地查看，拍照留证。

2. 缴纳税费与物业费

   • 始终保持固定资产税及公寓管理费的缴纳记录。

3. 明确权利声明

   • 对长期占用或通行者发出内容证明或公告，表明所有权。

   • 树立标识牌，例如“私有地，无断通行禁止”（私有土地，禁止擅自通行）。

4. 委托管理公司

   • 可委托物业管理公司代为管理、缴费和维护。

   • 费用通常较低（每年约 5～10 万日元），可有效避免法律风险。

5. 法律咨询与监控

   • 对于海外居住者，应定期请律师或专业管理人核查房产状况，确保不触发取得时效或地役权问题。

6. 结语

在日本购房，不等于拥有完全的自由。长期不管理或不关注房产，可能导致税务追缴、行政干预、法院指定管理人、邻居取得地役权甚至取得产权等多重风险。

对于海外购房者来说，“投资”与“管理”缺一不可：即便自己不居住，也要保证有人代为管理、缴费并维护房产。

小提醒： 保护自己的资产，不只是买房，更要“用心管理”。

💡 作者建议：

• 海外投资日本不动产的朋友，应建立年度管理计划。

• 委托可靠管理公司或律师事务所。

• 定期查看税务、物业费、房屋状况。

• 及时采取法律措施，防止邻居或第三方取得权利。

这样才能真正保障投资安全，避免长期放置带来的法律与经济风险。

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作者檔案

复旦大学研究生。

1999年取得中国律师资格证书。

日本定居近十年，潜心研究日本法律5年以上。

近三十年法律工作经验，服务对象包括上市公司、五百强企业及知名跨国集团等。

诉讼：擅长办理各种合同、婚姻、继承、交通事故、劳动、房产建设买卖与租赁等纠纷。

非诉讼：擅长处理公司并购、上市、危机处理、日本签证等。

目前任职亚洲排名前十位，拥有数千名律师的国际化律师事务所，与日本和中国律师共同为包括在日华人在内的客户处理各种诉讼与非诉讼纠纷。

语言：英语、日语、汉语。