21亿物业按照评估价4.2亿交税？｜政府拟收紧继承节税漏洞：不动产相続税评估方式将全面调整

■ 背景案例：21亿日元购入的物业，评估仅为4.2亿日元

国税厅过去公开的案例显示，有纳税人以约21亿日元购买东京都内的收益型房产，但根据路线价计算后的继承评估额仅为约4.2亿日元。类似大幅差异引发了“评估与实际价值脱节”的批评，也成为政府推动修法的重要依据。

——针对继承前突击购入不动产的避税手法，政府与执政党启动制度改革讨论

日本政府与执政党近日开始就不动产的继承税评估规则的修订进行正式讨论。当前制度下，住宅、办公楼、投资型公寓等用于收益的建筑物，其继承税的评估通常参照路线价（地価の公示価格体系之一）。由于路线价往往低于市场实际成交价，若有人在继承发生前短时间内购入不动产，继承税额可能大幅减少，从而形成长期争议的「節税スキーム」。

■ 政府拟将评估基准转向“购买价格＋地价变动”

根据政府向执政党提交的方案，未来的方向是：

将不动产购买时的交易价格作为评估基础，并在此基础上加上继承时点前的地价变动，再进行一定幅度（约两成）的扣减。

这一方式旨在：

• 避免路线价长期滞后导致的评估偏差

• 限制通过继承前短期购入不动产进行节税的行为

• 提高继承税计算的透明度

若改革落地，对于继承发生前短期购入不动产的案例，评估价值相比现行制度可能进一步提高，从而缩减“节税空间”。

■ 金融机构与不动产市场的关联性也被纳入考量

随着多年金融宽松政策结束，日本长短期利率出现上升趋势，银行与保险机构持有的国债市值出现浮亏。政府税制调查相关人士指出，若不动产市场继续波动，继承评估与实际价格差距会进一步扩大，税制制度有必要重新检讨，以确保税负公平。

■ 加密资产的评估方式也将被统一整理

在此次税制改革方案中，除了不动产之外，预计还将纳入对加密资产评估方式的完善。过去金融机构在加密资产的持有及交易方面的处理规则并不明确，政府此次拟通过统一相关标准，以实现合理课税并促进市场的健康发展。

■ 税制大纲可能在2026年度正式列入

执政党税制调查会正在就此项改革方案进行协调，如无重大变动，预计将在2026年度税制改正大纲中写入相关内容，成为未来继承税制度的核心调整之一。