2025年11月27日
21亿物业按照评估价4.2亿交税？｜政府拟收紧继承节税漏洞：不动产相続税评估方式将全面调整
■ 背景案例：21亿日元购入的物业，评估仅为4.2亿日元
国税厅过去公开的案例显示，有纳税人以约21亿日元购买东京都内的收益型房产，但根据路线价计算后的继承评估额仅为约4.2亿日元。类似大幅差异引发了“评估与实际价值脱节”的批评，也成为政府推动修法的重要依据。
——针对继承前突击购入不动产的避税手法，政府与执政党启动制度改革讨论
日本政府与执政党近日开始就不动产的继承税评估规则的修订进行正式讨论。当前制度下，住宅、办公楼、投资型公寓等用于收益的建筑物，其继承税的评估通常参照路线价（地価の公示価格体系之一）。由于路线价往往低于市场实际成交价，若有人在继承发生前短时间内购入不动产，继承税额可能大幅减少，从而形成长期争议的「節税スキーム」。
■ 政府拟将评估基准转向“购买价格＋地价变动”
根据政府向执政党提交的方案，未来的方向是：
将不动产购买时的交易价格作为评估基础，并在此基础上加上继承时点前的地价变动，再进行一定幅度（约两成）的扣减。
这一方式旨在：
避免路线价长期滞后导致的评估偏差
限制通过继承前短期购入不动产进行节税的行为
提高继承税计算的透明度
若改革落地，对于继承发生前短期购入不动产的案例，评估价值相比现行制度可能进一步提高，从而缩减“节税空间”。
■ 金融机构与不动产市场的关联性也被纳入考量
随着多年金融宽松政策结束，日本长短期利率出现上升趋势，银行与保险机构持有的国债市值出现浮亏。政府税制调查相关人士指出，若不动产市场继续波动，继承评估与实际价格差距会进一步扩大，税制制度有必要重新检讨，以确保税负公平。
■ 加密资产的评估方式也将被统一整理
在此次税制改革方案中，除了不动产之外，预计还将纳入对加密资产评估方式的完善。过去金融机构在加密资产的持有及交易方面的处理规则并不明确，政府此次拟通过统一相关标准，以实现合理课税并促进市场的健康发展。
■ 税制大纲可能在2026年度正式列入
执政党税制调查会正在就此项改革方案进行协调，如无重大变动，预计将在2026年度税制改正大纲中写入相关内容，成为未来继承税制度的核心调整之一。
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新聞評論：
這篇文章揭示了日本稅務環境正處於一個「歷史性轉折點」。你看到的 「21億物業按評估價4.2億交稅」 是一個非常典型的「塔樓公寓節稅（タワマン節税）」案例，而這正是日本政府近年來全力封堵的漏洞。
以下我為你解析這篇文章的核心內容，以及它對投資者的深遠影響：
1. 案例拆解：為什麼 21 億隻算 4.2 億？
在舊制度下，日本不動產的「繼承稅評估額」與「市 場實際價格」存在巨大差距：
市場價（21億）： 投資者在市場上買入的價格。
評估價（4.2億）： 稅務署根據「固定資產稅評價額」和「路線價」計算出的價值。
差距來源： 高層公寓（Tower Mansion）的土地持份極小，而建築部分的稅務折舊很快。這導致高樓層的豪華公寓，市場價可能是評估價的 5 倍甚至更高。
結果： 富裕階層透過購買高價公寓，瞬間將 21 億現金變成 4.2 億的遺產資產，直接「消失」了近 17 億的課稅基數。
2. 政策變動：漏洞是如何被堵上的？
日本國稅廳已於 2024 年 1 月 1 日起 正式實施新制，旨在消除這種「評價乖離」：
「60% 法則」： 政府引入了新的計算公式。如果不動產的評估額低於市場價格的 60%，稅務機關會強制將評估額上調至市場估值的 60%。
實例影響： 以前述 21 億的房子為例，新制下它的評估額將不能低於 12.6 億（21×0.6），而非原本的 4.2 億。這意味著課稅基準翻了 3 倍。
3. 未來動向：2026 年（令和 8 年）稅制改正
你看到的 News 提到「明年 4 月」或「全面調整」，是因為政府的打擊範圍正在擴大：
從「公寓」擴展到「一般住宅與土地」： 2024 年主要針對公寓，但 2025-2026 年的稅制改革大綱顯示，政府正研議對所有評價額與時價嚴重背離的資產（包括獨棟建築、小口不動產投資商品）進行更嚴格的審查。
打擊「極端節稅」： 稅務署現在擁有的「第 6 項權限」（傳家寶刀），允許他們在認為節稅行為過於極端時，無視標準計算公式，直接按時價課稅。
4. 評價與建議
為什麼這個 News 對你很重要？
這篇文章並非危言聳聽。如果你是為了「節稅」而考慮買日本房產，現在的風險極高：
資產價值縮水： 如果節稅效果消失，許多投資者可能會拋售高層公寓，導致某些熱門地段的房價波動。
稅務追繳： 如果繼承發生時，稅務局判定你的購屋行為是「純粹為了避稅」（例如買後短期內繼承，隨即賣掉），可能會面臨鉅額追繳。
如何應對？
重新試算回報： 不能再把「省下的稅金」當作投資回報的一部分。
關注「小規模宅地特例」： 雖然評估方式變了，但日本對自住房、經營用地的減稅優惠（最高可減 80% 評估額）依然存在，這才是更穩健的規劃方向。