2026年1月15日
大阪发生冒名不动产过户案｜司法书士与不动产从业者涉案被捕
日本大阪府警方近日通报，一起涉及不动产非法过户登记的案件中，一名司法书士与一名前不动产公司负责人因涉嫌参与虚假登记而被逮捕。警方认为，两人可能隶属于以冒充不动产所有人实施诈骗的“地面师”团伙。
警方调查显示，案件发生于2025年1月。嫌疑人通过法务局的在线系统，提交虚假信息，谎称不动产已经通过买卖完成所有权转移，从而完成不实登记。涉案不动产位于大阪市内，包括土地及其附属建筑。
据警方披露，其中一名嫌疑人利用伪造的身份证件，冒充真实所有者身份，制造不动产已被合法取得的假象，目的在于后续对外出售、牟取不正当利益。相关人员目前对指控未明确表态，案件仍在进一步调查中。
大阪市近年来已多次查获涉及“地面师”的重大案件，部分案件涉案金额高达数十亿日元。警方指出，在地价持续上涨的背景下，围绕不动产登记和交易的违法行为呈现出再次活跃的趋势。
评论：
当“本应防范风险的人”成为风险本身
本案最值得警惕之处在于——涉案人员中包含司法书士。
司法书士在日本不动产交易中，承担着极其关键的角色：
核实当事人身份
制作、提交登记文件
在一定程度上，被社会视为“程序正当性的守门人”
如果连司法书士本身参与造假或明知不实仍协助登记，那么对交易安全的破坏性是系统性的，远比普通诈骗更危险。这意味着，单纯“交给专业人士”并不等于绝对安全。
给在日华人的重要提醒
结合近年案件经验，特别提醒华人群体注意以下几点：
1️⃣ 委托书
绝对不要留空白
委托事项、受托人、具体不动产地址、权限范围必须写清
空白委托书一旦被滥用，后果极难挽回
尤其涉及
不动产处分
所有权移转登记
抵押权设定 / 撤销登记
等事项时，更要慎之又慎
👉 原则只有一句话：
“你现在不写清楚的，将来别人可能替你写。”
2️⃣ 交给司法书士的文件，要
及时取回
以下文件，不应长期存放在司法书士事务所：
身份证件复印件
印鉴证明
已签字的原始委托书、同意书
不要因为是“熟人介绍”“合作多年的事务所”就放松警惕。
文件一旦脱离本人控制，就存在被不当使用的风险。
3️⃣ 不动产交易中，
登记内容自己至少确认一次
不要完全依赖“已经帮你办好了”
至少确认一次：
登记名义人
权 利内容（所有权 / 抵押权等）
是否与真实交易意思一致
可以通过法务局调取登記事项证明书，或请独立第三方专业人士确认。
4️⃣
高价不动产 + 急促交易 = 高风险信号
以下情况应高度警惕：
催促尽快签字
回避当面确认身份或文件内容
反复强调
“这是业内惯例”
“大家都这么做”
👉 这些，都是多起地面师案件中的典型共通点。
5️⃣ 司法书士，
尽量自己指定
不要完全接受对方指定的司法书士
尽量选择：
自己熟悉的
长期执业、信用评价高的
与交易对方不存在利益关系的
司法书士在不动产交易中掌握关键环节，选择本身就是一道重要的风控措施。
6️⃣ 高额不动产交易，
尽量当面完成关键 步骤
合同尽量当面签订
身份当面确认
登记所需的关键资料，尽量当面交付、当面说明用途
远程操作、代办流程越多，风险就越难被本人掌控。
7️⃣ 【非常重要】贷款买房时的
撤销登记委托书
问题
在日本贷款买房时，通常会向司法书士交付抵押权撤销登记的委托书。请务必注意：
该委托书的存在前提，仅限于
👉 登记完成、贷款尚未放款之前的必要期间
贷款发放完成后，司法书士原则上不再有继续保管该委托书的正当理由
⚠️ 如果司法书士仍长期保留该撤销登记委托书，
理论上，随时具备对不动产登记进行不当操作的可能性。
👉 实务建议：
贷款到账、登记确认后，应尽快主动向司法书士索回相关委托文件。
一句话总结
日本的不动产制度并不危险，
危险的是“把全部控制权交出去，却不再确认”。
在涉及金额巨大、法律后果严重的不动产交易中，
谨慎不是不信任，而是对自己负责。
结语
地面师并不可怕，可怕的是他们混入了“本应最值得信任的职业体系”。
在日本进行不动产交易，制度本身并非不安全，但任何制度都假设参与者守法。
对普通人而言，多一道确认、少一张空白文件，往往就是安全与风险的分水岭。
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