日本买房转卖禁止？｜转卖违约金20%｜转卖解约可？｜东京房价近半年涨了20%

日本都市圈新築マンション价格高涨、外国人购房成焦点

近年来，在东京等首都圈地区，新建公寓的平均售价创出新高。据报道，2025 年4～9 月期间，首都圈新築マンション的平均价格达约 9,489 万円，较去年同期上升约 19.3%。

报道指出，高价原因之一被指向 “外国人による不动産取得”（外国人购房）现象：他们被认为可能推高了需求，从而加剧价格上升。

外国人购房为何被提及？

• 日本长期以来对外国人购房限制较少。外国籍或非日本居住者在日本国内购买房屋、土地基本上没有根据国籍施加额外限制。

• 国外不少国家因房地产价格高涨、住宅供应紧张、安全保障或投资投机等问题，对外国人购房进行了更严格的管控。

• 在日本，政府与民间正在检视外国人购房是否以及在多大程度上影响了住宅市场，作为“价格高涨”的众多原因之一。

• 不过，也有专家指出：“外国人购房比例虽非极高，但住宅价格高涨中或许起到加速作用。”

日本政府及相关机构的最新动向

• 国土交通省（国交省）正在借助“不動産登記情報”等数据，扩大对外国人购房实际情况的调查，并预计近日公布结果。

• 报道提到，政府已经接获首相指示，要“尽早掌握实态、公布结果”，并与相关部门协同，研究应对措施。

• 在政策层面，由于日本是 世界貿易機関（WTO）成员国，根据旗下的协议（如服务贸易总协定 GATS），“国籍に基づく規制”（基于国籍的限制）在理论上难以设置。

• 民间方面，不少房地产开发商、分销商开始设定“転売（转售）違約金”或“引渡し前転売禁止条項”等规则，以遏制短期转售、投资投机行为。

存在的挑战与需注意事项

• 外国人购房虽被提及为价格上涨的“可能因素”之一，但并非唯一因素。供给缩减、建材成本上涨、土地稀缺、城市核心区定位提升等也同时起作用。

• 因日本在相关国际协定下不能轻易设立按国籍区别的购房限制，政策设计较为复杂。

• 民间规则（如开发商自己加设转售限制）在法律适用、可执行性方面亦有争议。

• 外国人购房虽自由，但其后续义务（比如税务、登记者身份、非居住者的处理）也存在注意点。

背景补充：外国人购房在日本的法律与制度环境

• 根据外汇及外国贸易法（外為法），非居住者取得日本不动产或相关权利时须在20日内向日本银行提交报告。